Kaj so stanovanjske zadruge?

So demokratične in avtonomne organizacije

Stanovanjske zadruge temeljijo na združevanju dela in virov ter sledijo načelom pravičnosti, vključenosti in solidarnosti. Osnovni temelj stanovanjskih zadrug je spoznanje posameznikov, da s pomočjo združevanja lažje in bolje rešijo svoj stanovanjski problem.

Več →​

Omogočajo dostopen najem za nedoločen čas

Stanovalci so solastniki stanovanjske zadruge in imajo pravico za nedoločen čas najemati zadružno stanovanje. Mesečno plačujejo stroškovno najemnino, ki pokriva stroške načrtovanja, investicije, upravljanja in rezervnega sklada.

Več →​

Temeljijo na združevanju virov

Zadruge združujejo različne vire financiranja – samoudeležbo članov, vložke javnih akterjev, bančna posojila in druge vire – s ciljem, da lahko zagotovijo kakovostna stanovanja po čim bolj dostopni najemnini.

Več →​

Načrtovanje arhitekture je participativno

Člani stanovanjske zadruge (zadružniki) skupaj z arhitekti razvijajo program stavbe, primerne tipologije stanovanj, določijo skupnostne prostore ter njihovo uporabo. Sodelovanje pri skupnih odločitvah prinaša večje zadovoljstvo z življenjem v danem prostoru in okolju.

Več →​

Soodločanje, solidarnost, trajnost

Zadruge temeljijo na soodločanju, trajnosti in solidarnosti. Model najemne stanovanjske zadruge se upira razumevanju stanovanja kot sredstva za kovanje dobičkov – vanj so vgrajene varovalke, ki preprečujejo špekulacije s stanovanji.

Več →​

Sistemska podpora

Da bodo stanovanjske zadruge lahko uresničevale javni interes povečevanja števila dostopnih, najemnih in varnih stanovanj, je potrebno področje stanovanjskega zadružništva sistemsko urediti – vzpostaviti zakonodajni okvir in vse potrebne podporne mehanizme.

Več →​

STANOVANJSKE ZADRUGE

Zadruge so avtonomne in demokratične organizacije, ki gradijo na združevanju dela in virov ter sledijo načelom pravičnosti, vključenosti in solidarnosti. Osnovni temelj zadrug je spoznanje posameznikov, da z združevanjem in sodelovanjem lažje zadovoljijo svoje potrebe. V primeru stanovanjskih zadrug je to dostop do kakovostnega stanovanja. Da bi svoje poslanstvo uresničile, razvijajo vse potrebne dejavnosti stanovanjske preskrbe, ki krepijo blaginjo njenih članov in širše skupnosti.

Zgodovina stanovanjskih zadrug

Čeprav stanovanjske zadruge in zadruge nasploh v Sloveniji pogosto povezujemo z obdobjem socializma, imajo te mnogo daljšo zgodovino. Lastniške stanovanjske zadruge so se začele razvijati že v času druge industrijske revolucije in z njo povezane urbanizacije. Kot oblika neprofitne stanovanjske preskrbe so v tujini najemniške zadruge doživele ponovni zagon v skvoterskih gibanjih v sedemdesetih in osemdesetih letih prejšnjega stoletja. Še posebej v  80ih letih so močna zadružna gibanja spodbudila ponovne razmisleke o tem, na kakšen način želimo bivati, katere potrebe naj stanovanjski prostori naslavljajo, kako povezovati bivalno in delovno okolje ter kakšna stanovanjska preskrba lahko spodbuja bolj odprto in pravično družbo.

Kako delujejo?

Stanovanjske zadruge se med seboj razlikujejo glede na lokalne kontekste in potrebe prebivalcev. V našem prostoru se prvenstveno zavzemamo za razvoj modela najemne stanovanjske zadruge z nedeljivim premoženjem, pri katerem so zadružniki obenem:

  • kolektivni lastniki zadružne stavbe 
  • in najemniki posamezne stanovanjske enote


Stanovanjska zadruga pripravi načrte za gradnjo ali obnovo stavbe ter skladno s predvideno demografsko in socialno strukturo stanovalcev med zadružnimi člani izbere bodoče stanovalce. Izbrana gospodinjstva prispevajo v zadrugo tako imenovano samoudeležbo, ki se jo povrne, v primeru, da se član ali gospodinjstvo odloči za odselitev. Za financiranje gradnje ali prenove stavbe stanovanjska zadruga najame še dolgoročni hipotekarni kredit (idealno za 30 let).

Dostopen najem za nedoločen čas

Vsi stanovalci zadruge s podpisom pogodbe pridobijo pravico do najema za nedoločen čas, pri čemer plačujejo mesečno stroškovno najemnino, ki je preračunana tako, da pokriva stroške načrtovanja, investicije, upravljanja, kredita ter rezervnega sklada.

Najemna stanovanjska zadruga teži k temu, da svojim članom zagotovi čim bolj kakovostno bivanje ob čim bolj dostopnih najemninah. Zato si prizadeva, da sta delež zasebnega kredita in obrestna mera čim nižja, posojilo pa čim bolj dolgoročno.

Članstvo v zadrugi

Članstvo v zadrugi je popolnoma prostovoljno in odprto za vse, ki želijo sodelovati in bivati v zadrugi ter so pripravljeni sprejeti odgovornosti, ki izhajajo iz naslova članstva. Član zadruge je lahko tudi nekdo, ki v zadrugi ne biva, pa ga projekt zanima in bi ga morda rad podprl. O delovanju zadruge odločajo vsi njeni člani po načelu »en član, en glas«, odločanje o samem bivanju v zadružni stavbi in morebitnih spremembah, ki neposredno vplivajo na stanovalce, pa je prepuščeno le zadružnikom, ki so obenem tudi stanovalci.

Financiranje

V grobem lahko financiranje glede na različne vire razdelimo na tri dele:
  • Prvi del je samoudeležba gospodinjstev: ta v tujini znaša med 10 in 20 odstotkov vrednosti stanovanjske enote, ki jo bo gospodinjstvo najemalo.
  • Drugi del predstavlja financiranje s strani javnih akterjev – občine oz. občinskega stanovanjskega sklada in državnega stanovanjskega sklada. Ti lahko pripomorejo z dostopom do stavbnega zemljišča ali z zagotavljanjem ugodnih povratnih sredstev.
  • Tretji del predstavljajo zasebni viri financiranja – največji del predstavljajo bančna posojila. V krajih kjer je zadružništvo dobro razvito, si zadruge tudi med seboj pomagajo z ugodnimi posojili. Za zapiranje finančne konstrukcije se zadruge pogosto poslužujejo tudi instrumentov kot sta množično financiranje (crowd-funding) in mikro-kreditiranje, pri katerih se posamezniki in/ali pravne osebe odločijo za investiranje v zadrugo.

Da bi čim bolj zmanjšala delež bančnega kredita (ki je običajno najdražji del investicije), si stanovanjska zadruga pri pridobivanju sredstev prizadeva uporabiti več finančnih instrumentov in različnih virov. Pri tem se lahko poslužujejo tudi prijav na razna razpisna povratna ali nepovratna sredstva.  Bolj kot je pri tem uspešna, nižja bo stroškovna najemnina.

Sodelovanje z javnimi akterji

V urbanih in turističnih središčih, kjer so zemljišča redek in drag vir, je za stanovanjske zadruge neobhodno sodelovanje z javnimi akterji – občinami in/ali stanovanjskimi skladi. Ti zadrugi omogočijo dostop do zemljišča pod ugodnimi, simbolnimi ali celo neodplačnimi pogoji. 

Po züriškem modelu stanovanjskega zadružništva – tega bi radi vpeljali tudi v slovenski prostor – mesto razpiše natečaj, pri katerem izbrani stanovanjski zadrugi podeli neodplačno stavbno pravico za 60 do 99 let. Stanovanjska stavba, ki jo zadruga  postavi na zemljišču, je v njeni lasti in upravljanju, zemljišče samo pa ostane v lasti mesta. Skladno s pogoji mestnega razpisa je obveza stanovanjske zadruge trajno uresničevanje javnega interesa.

Javni akterji torej stanovanjski zadrugi omogočajo dostop do zemljišča, zadruga pa z aktivacijo zasebnega kapitala za gradnjo kakovostnih in trajno dostopnih najemnih stanovanj uresničuje javni interes.  Na tak način lahko stanovanjske zadruge s povečevanjem fonda dostopnih in varnih najemnih stanovanj pomembno dopolnjujejo delo javnih stanovanjskih skladov.

Participativna arhitektura

Pri zadružni gradnji je soustvarjanje bivanjskega prostora običajen del načrtovanja. Zadružniki so vabljeni k sodelovanju tako v procesu programske zasnove stavbe kot nastajanja arhitekture. Načrtovanje je torej v celoti participativno, usmerjata ga soodločanje in konsenz.

V procesu načrtovanja je oblikovano osnovno razmerje med prostori za ‘skupnost’ (različne dejavnosti) in prostori za ‘posameznika’ (stanovanje). Razumevanje pojmov ‘skupno/javno’ in ‘individualno/zasebno’ vpliva na razporeditev, velikost in zasnovo stanovanj in skupnih prostorov. Sodobna zadružna gradnja je naravnana k povezovanju stanovalcev, zato je velik poudarek na premislekih o možnostih, ki jih nudijo prostori in nenavadne kombinacije vsebin. Skupaj se razvijajo primerne tipologije stanovanj, skupnostni prostori in njihova uporaba.

Ker se stanovanjske potrebe v različnih življenjskih obdobjih in okoliščinah spreminjajo, si zadruge prizadevajo za prostorsko zasnovo, ki omogoča, da se lahko ta z minimalnimi posegi prilagodi spremembam v gospodinjstvih.

Vrednote

Stanovanje, ne blago

Model najemne stanovanjske zadruge se upira razumevanju stanovanja kot sredstva za kovanje dobičkov. Tržna obravnava  stanovanj povzroča nevzdržne rasti cen ter pomanjkanju primernih, kakovostnih in dostopnih stanovanj za večino prebivalstva. V model najemne stanovanjske zadruge so vgrajene varovalke, ki preprečujejo špekulacije z njenimi stanovanji. V takšnem kontekstu so stanovanja ponovno postavljena v njihovo temeljno funkcijo zadovoljevanja osnovne človekove potrebe po dostojnem bivanju.

Solidarnost

Zadruge spodbujajo razvoj različnih oblik solidarnosti med člani samimi in z lokalno skupnostjo. Eden takšnih mehanizmov je lahko solidarnostni sklad, v katerega vplačujejo vsi člani. V primeru izgube rednega dohodka, bolezni ipd., se lahko za določeno obdobje najemnina, delno ali v celoti, krije iz takšnega solidarnostnega sklada. Obenem zadruga spodbuja tudi mehanizme medsebojne pomoči med člani npr. upokojeni stanovalec zadruge popazi na otroke, v zameno pa mu njihov starš pomaga pri težjih opravilih v stanovanju ali zanje opravi kake večje nakupe.

Trajnost

V sodobnih zasnovah zadrug se čim bolj upoštevajo ekološka načela gradnje – uporaba obnovljivih materialov in zasnova energetskih sistemov, ki se napajajo iz obnovljivih virov (ogrevanje), delujejo po naravnih principih (zračenje, hlajenje) in uvajajo krožne sisteme (preskrba z vodo). 

V načinu samega bivanja se načela trajnosti odražajo v ekonomiji deljenja in souporabe. Skupnostne zadružne prostore in določene predmete/ orodja se dojema kot skupnino (skupno lastnino), ki je namenjena uporabi vsem stanovalcem zadruge, pogosto pa tudi lokalnemu prebivalstvu. Verjamemo, da ne potrebuje vsak svojega avtomobila, pralnega stroja, sesalca, ali škatle z orodjem, če obstaja dober in odgovoren način, kako si jih deliti.

Soodločanje

Stanovanjska zadruga je oblika skupnostnega upravljanja s stanovanji, zgradbo in okolico. Vsi člani zadruge so njeni popolnoma enakopravni lastniki, ki o vseh pomembnejših vidikih zadruge soodločajo po načelu ‘en član, en glas’

Prednosti

Stanovanjske zadruge so več kot le stanovanje:

  • zagotavljajo kakovostno in cenovno dostopno bivanje 
  • aktivirajo javna in zasebna sredstva za izgradnjo stanovanj
  • zagotavljajo stabilno in varno obliko najema
  • skozi skupnostni pristop razbremenijo posameznike pri pridobivanju stanovanja
  • omogočajo vzpostavitev solidarnostnih mehanizmov, ki zmanjšujejo individualna tveganja in dvigajo kakovost bivanja
  • omogočajo dostop do kakovostnega bivališča, ki predstavlja osnovo za dobro fizično in duševno zdravje 
  • spodbujajo dobre medsosedske odnose in ustvarjanje skupnost
  • krepijo civilno družbo in medgeneracijsko solidarnost
  • razbremenijo socialne izdatke iz občinskih in državnih proračunov
  • dolgoročno ohranjajo javno lastništvo nad zemljišči in zaustavljajo njihovo privatizacijo
  • preprečujejo stanovanjske špekulacije in nebrzdano rast cen stanovanj
  • gradijo bolj demokratično, vključujoče in solidarno mesto

Kako naj država omogoči razvoj stanovanjskega zadružništva?

Stanovanjsko zadružništvo omogoča, da se z razmeroma majhnimi vložki javnih akterjev, uresničuje javni interes povečevanja števila dostopnih, najemnih in varnih stanovanj. Za uspešen razvoj najemnih stanovanjskih zadrug v našem prostoru bi morala slovenska vlada zagotoviti sistemsko ureditev področja

Za stanovanjske zadruge je potrebno zagotoviti zakonodajni okvir in potrebne podporne mehanizme:

  • zagotavljanje stavbnih zemljišč, na katerih bi zadrugam omogočili gradnjo – bodisi preko instituta stavbne pravice ali preko dolgoročnega in ugodnega najemnega razmerja,
  • ugodna stanovanjska posojila ter jamstva za zadruge v delu, ki ga ne krije hipoteka,
  • premostitvena posojila za čas do začetka črpanja hipoteke,
  • precejšnjo spodbudo bi predstavljala tudi oprostitev zemljiškega davka oz. davka na nepremičnine (vsaj za prvih 20 let).

Te zanima najemna stanovanjska zadruga, ki jo razvijamo v Ljubljani?

ZADNJE NOVICE

Vprašanja za stanovanja

Je tvoje stanovanje premajhno? Ne veš kje boš živel, ko boš zaključil študij? Živiš v preveliki hiši, ki je ne moreš vzdrževati? Se tvoja najemniška

Več →